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e áreas comuns (jardins, praças e áreas verdes).

ARTIGO 05 – São proprietários do CONDOMÍNIO ÁGUAS DE OLIVENÇA, todos os Condôminos discriminados no final desta CONVENÇÃO, cuja maioria tem sua assinatura lavrada na Ata de aprovação deste documento, efetuada em Assembléia Geral de 16 de fevereiro de 1992, bem como, os nomes constantes no Registro Imobiliário, em Escritura Pública, em Contrato de Promessa de Compra e Venda, documento Público de Doações e Herança.

ARTIGO 06 – Os lotes deverão ser utilizadas, principalmente, para a construção de casas residenciais, alguns para atividades comerciais, administrativas, educacionais, saúde de lazer sendo permitido o fracionamento de até duas unidades residenciais por lote, no sentido horizontal e de até dois pisos, no sentido vertical.                                                                                                                                                                                                                 

Parágrafo primeiro: Em caso de alienação de lote ou casa residencial, a qualquer título, o novo proprietário obrigar-se-à a fazer prova de sua aquisição, perante a administração do CONDOMÍNIO.

Parágrafo segundo: Fica vetada a construção em desacordo com o Código de Obras e Edificações da Prefeitura Municipal de Ilhéus.

Parágrafo terceiro: Em caso da atividade comercial, sempre autorizada pela A.G.E, será cobrada do proprietário uma taxa específica nunca inferior ao cobrado da unidade residencial, analisada e discutida caso a caso pela A.G.E.  

ARTIGO 07 – Constituem parte inalienáveis e indivisíveis, comuns a todos os Condôminos: os jardins, as praças, as ruas e vias de acesso, as áreas de esporte e lazer, as instalações de infra-estrutura e toda e qualquer benfeitoria introduzida na área do CONDOMÍNIO, com exceção da área loteada, das edificações e benfeitorias particularizadas em cada lote, tudo, enfim que pela sua própria natureza, seja de uso comum no CONDOMÍNIO.

Parágrafo único: Constituem partes exclusivas de cada Condômino, os lotes com suas edificações e respectivas instalações internas, ramais de água, poços, luz, esgotos e telefone até suas ligações às linhas-tronco.

ARTIGO 08 – Quaisquer modificações nas partes comuns do CONDOMÍNIO somente poderão ser introduzidas quando aprovadas em ASSEMBLÉIA GERAL.

Parágrafo Único: As partes de propriedades exclusivas dos Condôminos poderão ser modificadas, desde que não prejudiquem as partes comuns ou a estética pré-estabelecida pelo Código de Obras e Edificações da Prefeitura de Ilhéus.

ARTIGO 09 – Quando houver estrago nas partes comuns do CONDOMÍNIO, sem que se identifique o causador ou autor, o reparo será feito pelo CONDOMÍNIO, dividindo-se as despesas entre os Condôminos, na proporção estabelecida para as despesas comuns.

Parágrafo único – Identificando-se o autor ou causador do estrago, os reparos serão providenciados pelo Síndico, custeados pelo CONDOMÍNIO e cobrados ao Condômino responsável.

ARTIGO 10 – As partes comuns deverão estar sempre livres e desimpedidas.

CAPITULO III

DA ADMINISTRAÇÃO

ARTIGO 11 – A administração do CONDOMÍNIO caberá ao Síndico e 03 (três) Subsíndicos, eleitos entre os Condôminos em ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA, pelo prazo de 02 (dois) anos, podendo ser reeleitos.

ARTIGO 12 – Ao síndico compete:

a)       Representar o CONDOMÍNIO, em juízo ou fora dele, ativa e passivamente;

c)       Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente CONVENÇÃO, o REGIMENTO INTERNO e as deliberações das ASSEMBLÉIAS;

d)       Admitir e demitir empregados, fixando-lhes a respectiva remuneração dentro dos quantitativos orçamentários, podendo delegar tais atribuições a qualquer um dos Subsíndicos;

e)       Executar as disposições orçamentárias;

f)        Autorizar, fora das disposições orçamentárias e independente de prévia aprovação da ASSEMBLÉIA GERAL, despesa urgente e inadiável, até 30 %(trinta por cento) da Receita mensal do Condomínio,”Ad Referendum” do CONSELHO FISCAL;

g)       Convocar a ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA no último DOMINGO do mês de janeiro de cada ano e as EXTRAORDINÁRIAS, quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentalmente.;

h)       Prestar a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração;

i)         Efetuar, conjuntamente com o Subsíndico Financeiro, Balancete mensal, especificando receitas e despesas do mês, afixando cópia do mesmo na portaria e escritório do CONDOMÍNIO, até o dia 15(quinze) de cada mês subseqüente;

j)         Prestar à ASSEMBLÉIA, contas de sua gestão e oferecer proposta orçamentária para exercício seguinte;

k)      Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos CONDÔMINOS, quer nas despesas desta CONVENÇÃO, do REGIMENTO INTERNO ou de liberação tomada em ASSEMBLÉIA;

l)         Contratar, mediante prévia aprovação de 2/3 (dois terços) dos Condôminos presentes, firma ou empresa para cuidar dos interesses administrativos do CONDOMÍNIO;

m)     Contratar, dentro das disponibilidades orçamentárias e com prévia aprovação dos Subsíndicos, empresa especializada ou pessoa habilitada para execução de serviços ou de obras;

n)       Recolher e  manter em conta bancária, aberta em nome do CONDOMÍNIO, toda a receita e disponibilidade do CONDOMÍNIO, sendo que o FUNDO RESERVA deverá ser recolhido em Caderneta de Poupança, também em nome do CONDOMÍNIO;

o)       Manter, em seu poder, fundo de caixa, cujo montante será fixado pelos Subsíndicos;

p)       Submeter a prévia aprovação da COMISSÃO TÉCNICA os projetos de construção ou reforma, bem como, os assuntos pertinentes a preservação do meio ambiente, ao corte e replantio de árvores e demais questões correlatas, tudo referentes ao CONDOMÍNIO;

q)       Consultar previamente a COMISSÃO TÉCNICA e acatar as suas orientações nos assuntos que lhes dizem respeito;

r)        Pagar pontualmente os tributos, encargos e outras obrigações de responsabilidade do CONDOMÍNIO;

s)       Entregar a seu sucessor, todos os livros, documentos e pertences em seu poder, referentes ao CONDOMÍNIO.

t)        Movimentar conta ou contas bancárias e Caderneta de Poupança, conjuntamente com o Subsíndico Financeiro;

u)       Responder pela boa ordem, guarda e conservação de todos os documentos do CONDOMÍNIO, inclusive os pertinentes à administração financeira.

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ARTIGO 13 – Compete ao Subsíndico Financeiro:

a)       Gerir as finanças do CONDOMÍNIO, orientando e fiscalizando a contabilidade;

b)      Manter sob controle as aplicações financeiras em conjunto com o Síndico;

c)       Efetuar o pagamento das despesas do CONDOMÍNIO, mantendo atualizados os registros contábeis;

d)        Emitir, conjuntamente com o Síndico os cheques do CONDOMÍNIO;

e)       Elaborar, conjuntamente com o Síndico e Subsíndicos, proposta orçamentária anual;

f)        Preparar com o SÍNDICO, prestação de contas da administração;

g)       Elaborar balancetes mensais, para apreciação do CONSELHO FISCAL;

h)       Receber as mensalidades ou outras contribuições dos Condôminos, dando-lhes a devida aplicação;

i)         Substituir o Subsíndico Administrativo em seus impedimentos temporários, por no máximo 30 (trinta) dias por mandato, excetuando-se motivo de saúde, com comprovação de atestado médico.

ARTIGO 14 – Compete ao Subsíndico Administrativo:

a)       Praticar todos os atos administrativos inerentes ao bom funcionamento do CONDOMÍNIO, cuidando especialmente da verificação dos trâmites de aprovação de projetos necessários ao cumprimento das restrições de uso dos lotes;

b)      Auxiliar os demais Subsíndicos no cumprimento em conjunto das atribuições da Administração;

c)       Substituir o Subsíndico Financeiro em seus impedimentos temporários, por no máximo 30 (trinta) dias por mandato, excetuando-se motivo de saúde, com comprovação de atestado médico.

ARTIGO 15 – Compete ao Subsíndico de Eventos:

a)      Promover atividades sociais, com vistas a uma maior interação dos Condôminos;

b)      Estimular e desenvolver o espírito e a prática de atividades comunitárias;

c)      Promover e apoiar o exercício de atividades esportivas e de lazer;

d)      Ter sob sua responsabilidade a guarda do material esportivo e zelar pela manutenção das áreas de esportes e lazer;

e)      Outras atribuições que lhes forem delegadas pelo Síndico.

ARTIGO 16 – Os seguros contra acidentes de trabalho e outros exigidos por lei, ou determinados pela ASSEMBLÉIA GERAL, devem ser contratados à Companhias idôneas, respondendo o Síndico pela manutenção e oportuna renovação das respectivas apólices.

ARTIGO 17 – O Síndico não pode deixar de lançar as multas estabelecidas por lei, pela presente CONVENÇÃO ou pelo REGIMENTO INTERNO, sob pena de ficar pessoalmente responsável pelo seu pagamento.

ARTIGO 18 – Na omissão do Síndico, qualquer Condômino pode intentar as ações que decorrem da lei, desta CONVENÇÃO, do REGIMENTO INTERNO, ou de violação de deliberação da ASSEMBLÉIA GERAL, devendo o Síndico ser notificado da mesma, para assumir no processo a intervenção que lhe caiba.

ARTIGO 19 – Em caso de destituição ou renúncia, o Síndico prestará imediatamente contas de sua gestão.

ARTIGO 20 – No caso de impedimento, renúncia ou destituição de qualquer membro da diretoria, será observada a cadeia sucessória ascendente para ocupação do cargo.

Ø       SINDICO;

Ø       SUBSÍNDICO FINANCEIRO;

Ø       SUBSÍNDICO ADMINISTRATIVO;

Ø       SUBSÍNDICO DE EVENTOS;

Ø       CONSELHO FISCAL;

Ø       SUBSÍNDICO DE EVENTOS.

ARTIGO 21 – Dos atos do Síndico caberá recurso para o CONSELHO FISCAL e/ou ASSEMBLÉIA GERAL a ser interposto dentro de 15 (QUINZE) dias a contar de sua ciência, sob pena de decadência.

CAPÍTULO IV

CONSELHO FISCAL

ARTIGO 22 – Anualmente a ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA elegerá o CONSELHO FISCAL, composto de 03 (três) titulares e 02 (dois) suplentes, escolhidos entre os Condôminos, os quais exercerão suas funções gratuitamente, cabendo aos suplentes substituir automaticamente os membros efetivos na ausência ou impedimento destes e poderão ser reeleitos uma única vez consecutiva.

ARTIGO 23 - Compete ao CONSELHO FISCAL:

a)       Fiscalizar as atividades do Síndico, examinar suas contas, relatórios, comprovantes e vistar mensalmente os balancetes;

b)       Rubricar e encerrar por 02 (dois) de seus membros, os livros do condomínio, especialmente o livro Caixa;

c)       Comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada as irregularidades ocorridas na gestão do Síndico;

d)       Dar parecer sobre as contas anuais do Síndico, bem como, sobre a proposta orçamentária apresentada para o exercício, encaminhando-a à ASSEMBLÉIA GERAL;

e)       Examinar e dar parecer sobre os demais assuntos do CONDOMÍNIO a serem discutidos e votados em ASSEMBLÉIA GERAL;

f)         Dar parecer sobre a realização de despesas extraordinárias a serem efetuadas pelo Síndico e não previstas na proposta orçamentária;

CAPÍTULO V

COMISSÃO TÉCNICA

ARTIGO 24 – A COMISSÃO TÉCNICA é constituída por 03 (três) membros efetivos, todos Condôminos, nomeados pela ADMINISTRAÇÃO com mandatos gratuitos e pelo prazo de 02 (dois) anos, com direito a   recondução.

ARTIGO 25 – Cabe a COMISSÃO TÉCNICA:

I – QUANTO ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS:

a)      Fiscalizar o cumprimento das normas sobre destinação, subdivisão, conservação, construção (taxa de ocupação, recuo, gabarito, fossa séptica, poço absorvente, efluentes, etc.), fechamento e outras correlatas, notadamente aquelas constantes no CAPITULO I desta CONVENÇÃO;

b)      Comunicar ao Síndico as irregularidades constatadas;

II – QUANTO AS PARTES COMUNS (ÁREAS VERDES):

a)       Aprovar os projetos de construção reforma e instalação, bem como, toda matéria pertinente a preservação do meio ambiente ao corte e replantio de árvores e demais questões correlatas;

b)       Formular diretrizes e especificações técnicas, bem como, fiscalizar o seu cumprimento, referentes a construção, instalação, execução e reforma de obras e serviços comunitários;

c)       Dar parecer sobre cessão, por conveniência do CONDOMÍNIO, dos sistemas de abastecimento de água potável e dos demais;

d)       Exercer outras atribuições que lhe for atribuída.

III – QUANTO ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS, AS PARTES COMUNS E COISAS:

a)       Opinar sobre qualquer assunto técnico, quando solicitado pelo Síndico;

b)       Assessorar o Síndico na definição e interpretação de normas e pareceres técnicos.

CAPÍTULO VI

DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

ARTIGO 26 – São Condôminos todos os proprietários de lotes ou de casas residenciais neles edificadas.

Parágrafo único: No caso de casas geminadas, os proprietários de cada unidade residencial serão considerados Condôminos de “per si”, sendo-lhes atribuídos os direitos e deveres pertinentes a essa condição.

ARTIGO 27 – São direito dos Condôminos:

a)       Usufruir de seu patrimônio com exclusividade, segundo suas conveniências, e das partes comuns, de maneira a não causar prejuízo ao CONDOMÍNIO, nem impedir o uso dessas partes pelos demais Condôminos;

b)       Atuar nas ASSEMBLÉIAS GERAIS, podendo sugerir, discutir e participar das deliberações sobre quaisquer assuntos pertinentes aos interesses do CONDOMÍNIO;

c)       Votar e ser votado para qualquer cargo da Administração do CONDOMÍNIO, vetado a acumulação de cargos;

d)       Examinar, a qualquer tempo, os documentos referentes à vida do CONDOMÍNIO, assim como solicitar esclarecimentos relativos ao Síndico.

ARTIGO 28 – São deveres dos Condôminos:

a)       Não usar as partes comuns para fins diversos daqueles aos quais se destinam;

b)       Não usar as respectivas unidades autônomas, nem aluga-las ou cede-las a qualquer título, para atividades ruidosas, comerciais, industriais, associações de qualquer espécie, consultórios, pensionatos, oficinas, laboratórios e congêneres, ou pessoas de costume de vida reputação duvidosas;

c)       Não lançar quaisquer detritos, objetos ou líquidos ao exterior de unidade residencial, nem colocar entulhos de obras, lixos móveis ou objetos imprestáveis, nas partes comuns do CONDOMÍNIO, ou em lotes baldios.

d)       Não colocar ou permitir que sejam colocados letreiros, placas, cartazes de publicidade ou quaisquer outros, em parte alguma do CONDOMÍNIO, exceto os de interesse do mesmo;

e)       Contribuir para o custeio de obras e despesas extraordinárias autorizadas pela ASSEMBLÉIA GERAL, na forma estabelecida e no valor das quotas respectivas, constantes do ART. 37, desta CONVENÇÃO;

f)         Dar ciência ao Sindico, da locação, cessão ou venda de sua unidade autônoma;

g)       Assumir o ônus dos reparos efetuados em qualquer parte comum ao CONDOMÍNIO, em conseqüência de dano que tenha sido causado diretamente pelo próprio Condômino, por seus dependentes, prepostos, locatários ou visitantes;

h)       Fazer constar das respectivas Escrituras de Alienação e dos Contratos de Locação, a existência da presente CONVENÇÃO  e do REGIMENTO INTERNO, devendo seu adquirente ou inquilino obrigar-se a aceita-los e respeita-los em todos os seus termos;

i)         Cumprir e fazer cumprir as demais normas estabelecidas por LEI, pela presente CONVENÇÃO, pelo REGIMENTO INTERNO, bem como, as deliberações das ASSEMBLÉIAS GERAIS;

j)         Pagar pontualmente as quotas de contribuição do CONDOMÍNIO;

k)       Não utilizar em interesse próprio, os empregados do CONDOMÍNIO durante o horário de serviço;

l)         Não usar as partes comuns e lotes baldios para armação de barracas de camping ou assemelhadas;

m)     Permitir o ingresso em sua unidade autônoma, do Sindico ou de terceiro, quando for necessário a inspeção ou realização de trabalho de interesse do CONDOMÍNIO ou de alguma unidade, bem como, de membro da COMISSÃO TÉCNICA, no desempenho de sua atividade fiscalizadora.

Parágrafo único: O Condômino que transgredir qualquer das normas que lhe compete observar, ficará sujeito as sanções que serão aplicadas pelo Síndico ou Subsíndicos, segundo a gravidade da infração, respeitada a LEGISLAÇÃO vigente.

CAPITULO VII

DA ASSEMBLÉIA

ARTIGO 29 – A ASSEMBLÉIA GERAL é constituída por todos os Condôminos em pleno gozo de seus direitos e é órgão supremo e soberano do CONDOMÍNIO.

ARTIGO 30 – As ASSEMBLÉIAS GERAIS serão convocadas pelo Síndico, Subsíndicos, CONSELHO FISCAL, ou por 10 (dez) Condôminos.

ARTIGO 31 – A realização da ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA, será sempre no ULTIMO DOMINGO de JANEIRO  de cada ano, com as finalidades:

a)       Deliberar sobre o RELATÓRIO  e a PRESTAÇÃO DE CONTAS do Sindico, referente ao período de sua gestão;

b)      Discutir e votar o orçamento da RECEITA e das DESPESAS para o período do próximo mandato;

c)       Eleger e empossar o Sindico, Subsíndicos e os membros do CONSELHO FISCAL, para o mandato subseqüente;

d)       Reformular ou alterar em parte, a CONVENÇÃO do CONDOMÍNIO ou seu REGIMENTO INTERNO;

e)       Deliberar sobre a realização de obras de interesse comum cujo valor ultrapasse a 50 (CINQÜENTA)pisos Nacional de salários ou equivalente;

f)        Discutir e delibarar sobre outros assuntos abordados eventualmente durante suas reuniões, e que sejam julgados oportunos pela maioria dos presentes.

ARTIGO 32 – As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, data, hora e local da ASSEMBLÉIA, bem como, o momento em que se realizará, em primeira e segunda convocação e serão assinadas pelo Síndico ou por quem as fizer.

Parágrafo único – Entre a data da convocação e a realização da ASSEMBLÉIA, mediará um prazo mínimo de 08 (oito) dias, sendo de 30 (trinta) minutos, o intervalo entre a primeira e a segunda convocação.

ARTIGO 33 – As ASSEMBLÉIAS GERAIS EXTRAORDINÁRIAS, poderão ser realizadas no prazo menor de (oito) dias, desde que haja urgência.

ARTIGO 34 – As convocações serão endereçadas às unidades dos respectivos Condôminos, salvo quando houver comunicação em tempo oportuno de outro endereço, ou quando convocadas por EDITAL.

Parágrafo Primeiro – As ASSEMBLÉIAS GERAIS serão abertas em primeira convocação com 2/3 (dois terços) dos Condôminos com direito a voto, e em segunda convocação, meia hora após, com qualquer número de Condôminos presentes, os quais serão competentes para deliberarem sobre todos os assuntos constantes da planta da pauta de convocação;

Parágrafo Segundo – É permitida a representação dos Condôminos através de procuração com poderes específicos, para determinado ato, com firma reconhecida em cartório, desde que o mandatário não seja Síndico, Subsíndicos ou membros do CONSELHO FISCAL.

Parágrafo Terceiro – As decisões da ASSEMBLÉIA GERAL serão aprovadas pela maioria simples dos votos consignados e serão comunicadas aos Condôminos, através de correspondência enviada pelo Síndico.

Parágrafo Quarto – È considerado maioria simples, metade mais um (01) dos votos dos Condôminos presentes a reunião.

Parágrafo Quinto – Em caso de empate, a decisão caberá ao Presidente da ASSEMBLÉIA, a exceção do empate no resultado eleitoral que será definido pela proclamação do candidato mais idoso; e, ainda nesse caso, persistindo o empate, a decisão por sorteio.

ARTIGO 35 – Somente poderá votar ou ser votado, o Condômino que estiver atualizado com os pagamentos da quota de contribuição do CONDOMÍNIO.

Parágrafo Primeiro: O Condômino será impedido de votar sobre matéria que lhe diga respeito, exclusivamente.

Parágrafo Segundo – Cada Condômino terá direito a tantos votos, quantos forem suas Unidades Residenciais ou Lotes, desde que todos estejam integralmente quites com suas obrigações Condominiais.

Parágrafo Terceiro – Não poderão tomar parte nas ASSEMBLÉIAS GERAIS, os Condôminos que estiverem em atraso com o pagamento de suas contribuições ao CONDOMÍNIO. 

Parágrafo Quarto – As ASSEMBLÉIAS GERAIS serão presididas por um Condômino, eleito entre os presentes, ao qual, compete escolher o Secretário, sendo vetado ao Síndico presidir ou secretariar os trabalhos.

ARTIGO 36 – As Atas das ASSEMBLÉIAS GERAIS, serão lavradas em livro próprio, aberto, encerrado e com suas páginas rubricadas pelo Síndico, e serão assinadas pelo Secretário, pelo Presidente da ASSEMBLÉIA e pelos Condôminos presentes e com direito a voto e mantida em poder do Sindico.

Parágrafo Primeiro – Existirá um livro de presença, assinado por aqueles que comparecerem as ASSEMBLÉIAS, o qual será aberto, encerrado e rubricado pelo Síndico, que o manterá em sua guarda e poder.

Parágrafo Segundo – Considerem-se presentes à ASSEMBLÉIA, para todos os efeitos, os Condôminos que subscreverem o respectivo livro de presença.

ARTIGO 37 – Constituem despesas comuns do CONDOMÍNIO:

a)       As relativas à conservação, limpeza, reparação e reconstrução das partes e coisas comuns;

b)      Os prêmios de seguros obrigatórios;

c)       Os impostos e taxas que incidem sobre as partes e coisas comuns;

d)       As tarifas derivadas do consumo de água e energia elétrica das partes e coisas comuns;

e)       Os honorários  do Síndico e a remuneração dos empregados do CONDOMÍNIO, bem como, os encargos da previdência so